相続人が複数いる場合の不動産の分け方と流れ共有・売却・代償分割を図解
兄弟など相続人が複数いると、現金のように分けられない不動産の扱いが大きな課題になります。分け方の種類と、それぞれのメリット・注意点を知っておくと、話し合いを進めやすくなります。
このページでわかること
- 不動産の分け方は、現物分割・代償分割・換価分割（売って分ける）・共有の4つ
- 公平に分けやすく、もめにくいのは「売って現金で分ける」換価分割
- 共有のままにすると、売却や建て替えに全員の同意が必要になり、将来さらに複雑になりやすい
- 連絡がとれない相続人がいる場合は、家庭裁判所の手続きが必要になることがある
相続人が複数いると、なぜ不動産でもめやすいのか
預貯金は金額で分けられますが、実家などの不動産はそのまま切り分けることができません。「住み続けたい人」と「売って分けたい人」で考えが分かれたり、不動産の評価額について意見が合わなかったりすることが、もめるきっかけになります。
不動産の4つの分け方
- 01換価分割（売って分ける）売却して代金を分ける。公平に分けやすい
- 02代償分割1人が受け継ぎ、ほかの相続人にお金を払う
- 03共有持分で共有する。将来の手続きが複雑になりやすい
- 04現物分割土地を分筆して分ける。広さや形によってはできない
実家1軒を複数の相続人で分ける場合は、01の換価分割か02の代償分割が選ばれることが多く、03の共有は将来の負担を残しやすい方法です。
「とりあえず共有」は要注意
共有にすると、売却・建て替え・大きな修繕に共有者全員の同意が必要になります。さらに共有者が亡くなると、その相続人に持分が引き継がれ、関係者が増えていきます。
話し合いから売却までの流れ
相続人が複数いる場合の進め方
- 相続人全員を確定する戸籍で確認。知らない相続人がいないか
- 不動産の価値を知る査定で「売ったらいくらか」を共有する
- 分け方を話し合う売って分ける／1人が受け継ぐ／共有
- 遺産分割協議書を作る全員が署名・実印で押印
- 相続登記・売却代表者の名義にして売り、代金を分ける方法も
話し合いの前に、不動産を売った場合のおおよその金額がわかっていると、「代償分割にするなら、いくら払えばよいか」「売って分けると1人いくらになるか」が具体的になり、話し合いが進みやすくなります。
連絡がとれない相続人がいる場合
遺産分割協議は相続人全員で行う必要があり、1人でも欠けると成立しません。所在がわからない場合は、戸籍の附票などで住所を調べ、それでも見つからない場合は、家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選ぶ手続きが必要になることがあります。海外に住んでいる相続人がいる場合は、印鑑証明書の代わりにサイン証明を用意するなど、書類の準備に時間がかかります。
持分だけを売ることもできる
話し合いがどうしてもまとまらない場合、ご自分の共有持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても法律上は売却できます。ただし、進め方によっては家族関係に影響するため、ほかの方法と比べてから判断することをおすすめします。
士業と連携して、争わずに解決する道を
MAIVERSEは弁護士・司法書士・税理士と常に連携しています。共有持分の調整や遺産分割協議を専門家が主導し、交渉費や登記費用は当社負担で、全員が納得したうえでの売却をめざします。
よくあるご質問
- Q兄弟の1人が売却に反対しています。
- A全体を売るには原則として全員の同意が必要です。反対の理由（住み続けたい、価格に不満など）を整理し、代償分割など別の方法も含めて検討します。専門家を交えると話し合いが進みやすくなります。
- Q共有にしておけば公平ではないですか？
- A一時的には公平に見えますが、売却や修繕のたびに全員の同意が必要になり、次の相続で共有者が増えて身動きがとれなくなることがあります。
- Q相続人の1人と連絡がとれません。
- A戸籍や住民票での所在調査のほか、行方不明の場合は家庭裁判所で不在者財産管理人を選ぶ方法があります。