事故物件を売却するには？告知義務ガイドラインと売り方のコツを図解
この記事の要点
- 人の死の告知は国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）が基準
- 自然死や日常生活での不慮の死は原則告知不要。ただし特殊清掃が行われた場合などは告知が必要
- 売買では賃貸のような「概ね3年」の期間の目安がなく、原則として告知が必要
- 告知を怠ると契約解除や損害賠償のリスク。事故物件に慣れた買取業者なら現状のまま売却しやすい
「実家で親が亡くなっているのが見つかった」「所有するアパートで入居者が亡くなった」──こうした物件を売るとき、多くの方が悩むのが「告知しなければいけないのか」という点です。
結論からいうと、告知が必要かどうかは「亡くなり方」と「その後の状況」によって決まります。この記事では、国土交通省のガイドラインをもとに、告知のルールと事故物件を売るためのポイントを図解で解説します。
事故物件（心理的瑕疵物件）とは
事故物件とは、一般に過去に自殺・他殺・事故死・孤独死などがあった物件のことです。「その事実を知っていたら買わなかった」と買主が感じるような心理的な欠陥を「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼びます。
以前は告知の基準があいまいでしたが、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、一定の基準が示されました。
告知が必要なケース・不要なケース
告知が必要かどうかの判定チャート（売買の場合）
亡くなった原因は「自然死」または「日常生活の中での不慮の死」？
老衰・病死、自宅の階段での転倒、食事中の誤嚥など
→ 原則として告知不要
ただし長期間放置され特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は告知が必要
自殺・他殺・火災による死亡・原因が不明な死など
→ 告知が必要
売買では経過年数にかかわらず、原則として告知が必要
※国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）をもとに作成。個別の判断は専門家にご相談ください。
賃貸と売買で「期間」の扱いが違う
賃貸と売買の告知ルールの違い
| 賃貸 | 売買 | |
|---|---|---|
| 告知が必要な期間 | 事案の発生（特殊清掃等の場合は発覚）から概ね3年 | 期間の目安なし（原則告知） |
| 隣の部屋・日常使わない共用部での死亡 | 原則告知不要 | 原則告知不要 |
| 事件性・社会的影響が大きい場合 | 期間にかかわらず告知が必要な場合あり | 告知が必要 |
| 買主・借主から聞かれた場合 | 把握している事実を告げる | 把握している事実を告げる |
告知しないリスク
告知すべき事実を隠して売却すると、後から買主に契約解除や損害賠償を請求されるおそれがあります。「言わなければわからない」と考えず、知っている事実は必ず不動産会社に伝えましょう。
事故物件の価格はどれくらい下がる？
価格への影響は、事案の内容・経過年数・立地によって大きく異なりますが、一般的には次のような目安がいわれています。
相場を100とした場合の価格イメージ（一般的な目安）
※あくまで一般的な目安です。実際の価格は個別の査定で決まります。
事故物件を売るまでの流れ
事故物件の売却ステップ
- 特殊清掃・遺品整理（必要な場合）臭いや汚損がある場合は専門業者へ。買取なら省略できることも
- 事実関係の整理いつ・どこで・どのような状況だったかをまとめる
- 査定・売却方法の決定仲介で買主を探すか、買取業者に売るかを選ぶ
- 告知書に記載して契約・引渡し事実を正しく伝えたうえで契約すればトラブルを防げる
仲介と買取、どちらが向いている？
事故物件を仲介で売る場合、告知によって購入をためらう方が多く、売却が長期化しやすい傾向があります。また、近隣に知られたくないという理由で、広告を出すことに抵抗を感じる方も少なくありません。
買取業者に直接売る方法なら、広告を出さずに、現状のまま、短期間で売却できます。特殊清掃が済んでいない状態でも相談できる業者もあります。
- 近所に知られずに売りたい
- 特殊清掃や遺品整理の手配が負担に感じる
- 売却後に買主とトラブルになるのが不安
- 相続した物件で、早く手放して気持ちに区切りをつけたい
1つでも当てはまる方は、事故物件の取り扱いに慣れた買取業者への相談がおすすめです。
MAIVERSEは事故物件・心理的瑕疵物件の買取に対応
MAIVERSEでは、心理的瑕疵のある物件やゴミ屋敷状態の物件など、訳アリ物件の買取に幅広く対応しています。宅地建物取引士が事実関係を丁寧にお伺いし、告知の内容も含めてサポートします。ご相談内容が外部に知られることはありませんので、安心してご連絡ください。
まとめ
- 告知の基準は国土交通省のガイドライン（2021年10月）
- 自然死・日常生活での不慮の死は原則告知不要。ただし特殊清掃などがあれば告知が必要
- 売買では期間の目安がなく、原則として告知が必要
- 早く・静かに・トラブルなく売るなら、事故物件に慣れた買取業者が安心
よくある質問
- Q家で家族が病気で亡くなりました。事故物件になりますか？
- A老衰や病気による自然死は、国土交通省のガイドラインで原則として告知不要とされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、告知が必要になります。
- Q売買の場合、何年たてば告知しなくてよいですか？
- Aガイドラインでは、賃貸は概ね3年が経過すれば原則告知不要とされていますが、売買については期間の目安が示されていません。売買では原則として期間に関係なく告知が必要と考えておくのが安全です。
- Q事故物件はどのくらい安くなりますか？
- A事案の内容や経過年数、立地によって大きく異なりますが、一般的には相場より1〜5割程度低くなるといわれます。特殊清掃の有無や事件性の有無が価格に大きく影響します。
- Q告知せずに売るとどうなりますか？
- A買主から契約不適合責任や告知義務違反を理由に、契約解除や損害賠償を請求されるおそれがあります。知っている事実は必ず不動産会社に伝え、重要事項説明書や告知書に記載してもらいましょう。
