再建築不可の固定資産税は安くなる？評価の仕組みと見直しの相談先

再建築不可の土地でも、固定資産税が自動的に安くなるわけではありません。固定資産税は、土地ごとの評価額に税率をかけて決まり、再建築できないという事情が、評価に反映されているかどうかは、土地ごとに確認が必要です。一方で、建物が建っていれば住宅用地の特例が使えるため、税額がすでに軽くなっている場合もあります。

この記事では、納税通知書を見る順番に沿って、再建築不可の固定資産税を確かめる手順を整理します。評価の仕組み、東京23区での見直しの相談先と期限、解体すると税額が上がる場合の計算例まで、売るか持つかを決める前に確かめたい点をまとめました。

再建築不可の固定資産税は、どんな順番で確かめればよいか

再建築不可は、建築基準法の接道義務（建物を建てる土地が、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないルール）を満たさず、建て替えができない土地のことです。建て替えられない分、土地の使い道が限られるため、税金も安いはずだと考える方は多いのですが、実際の税額は、評価額と特例の有無で決まります。

確かめる手順は、次の5つです。上から順に見ていくと、見直しが必要な状況なのか、そうでないのかを切り分けられます。

手順① 納税通知書で、評価額と課税標準額を見分ける

東京23区では、毎年6月ごろに、都税事務所から固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きます。同封の課税明細書には、土地の「価格（評価額）」と「課税標準額」が別々に書かれています。この2つの差が、税額に大きく影響します。

建物が建っている土地は、住宅用地の特例が使えます。東京都主税局の案内によると、住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地は、固定資産税の課税標準が価格の6分の1、都市計画税が3分の1です。それを超える部分の一般住宅用地は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に軽減されます。

再建築不可の家が、普通の土地より税額が低く見えるのは、評価額が低いからではなく、この特例が効いているからという場合もあります。まず、課税明細書で、特例が適用された状態の税額なのかを確かめてください。

税額は、課税標準額に、固定資産税なら1.4%、都市計画税なら0.3%（東京23区の標準的な税率）をかけて計算します。評価額が小さい土地は、免税点（土地は30万円）を下回ると課税されない場合もあります。通知書の税額が、この計算に合っているかを、おおまかに検算してみると、見直しが必要かどうかの目安になります。

なお、東京都主税局は、評価額は3年ごとに見直されると案内しています。直近の基準年度は令和6年度で、次は令和9年度です。基準年度以外は、前の基準年度の価格が原則として据え置かれます。

手順② 評価の中身。路線価に、画地補正がかかる

固定資産税の土地の評価は、路線価方式で行われます。東京都主税局の案内では、街路ごとに標準的な宅地の1㎡あたりの価格（路線価）を定め、それに、土地ごとの奥行や形状、利用上の制限などに応じた画地計算の補正率をかけて、評価額を出すと説明しています。路線価の基準は、地価公示価格などの7割を目途とするとされています。

再建築不可の事情は、この画地計算の中で、形状や接道の状況として反映される場合があります。どの補正がどれだけかかっているかは、土地ごとに異なるため、手元の通知書だけでは分かりません。評価の内訳は、所在地を管轄する都税事務所に確認するのが確実です。

ここで、相続税の評価との違いに触れておきます。相続税では、国税庁の財産評価基本通達により、無道路地（道路に接していない土地）は、通路を開設するための費用に相当する額など、価額の40%の範囲内で控除して評価します。接道義務を満たさない宅地も、これに準じて評価する扱いがあります。ただし、これは相続税の評価の話で、固定資産税の評価とは別の仕組みです。「相続税で減額できるから、固定資産税も同じ」とは限りません。

手順③ 評価に疑問があるとき。都税事務所への確認と審査の申出

評価額に納得できないときは、まず、所在地を管轄する都税事務所に、評価の根拠を尋ねます。地目や面積の間違いなど、明らかな誤りが見つかれば、職員の調査で是正される場合があります。

窓口へ行くときは、納税通知書のほか、土地の形状が分かる資料を持参すると、説明が具体的になります。地積測量図、公図、前面道路の状況が分かる写真、道路の調査結果などです。「再建築できないから安くしてほしい」という伝え方よりも、「接道の状況や形状が、評価にどう反映されているかを教えてほしい」と尋ねるほうが、必要な情報を得やすくなります。

それでも納得できない場合は、東京都固定資産評価審査委員会に、審査の申出をすることができます。申出ができるのは、その年度の固定資産税の納税者（共有者を含む）で、借地人や借家人は対象外です。東京都主税局の案内によると、令和8年度は、4月1日から9月8日（消印有効）が、6月1日付の納税通知書を受け取った場合の期間とされています。

注意したいのは、基準年度以外の年度は、申出できる事項が限られることです。土地では、分合筆による新たな決定や、地目変換による評価替えなどに限られます。評価額そのものを広く争えるのは、基準年度（次は令和9年度）です。期間や対象は年度ごとに変わるため、申出の前に、都税事務所か委員会事務局で確認してください。

審査委員会の決定に不服がある場合は、決定を知った日から6か月以内に、取消訴訟を提起できます。ただし、審査の申出や訴訟には、手間も費用もかかります。税額の差が小さい場合は、費用と釣り合うかを、税理士や不動産鑑定士に相談してから決めてください。

手順④ 更地にすると、税額はどう変わるのか

古い再建築不可の家を、危ないからと解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れ、税額が上がります。しかも再建築不可の土地は、建て替えができないため、更地にしても使い道が増えにくい土地です。解体の前に、税額の変化を計算しておく必要があります。

仮の例で比べます。評価額2,000万円・面積100㎡の土地で、固定資産税率を1.4%、都市計画税率を0.3%とします。負担調整措置などの細かい調整は省いた、単純な計算です。

この例では、特例がある場合の固定資産税は約4.7万円、都市計画税は約2.0万円で、合計約6.7万円です。更地では、固定資産税が約28万円、都市計画税が約6万円で、合計約34万円となり、5倍ほどの差になります。実際は、負担調整措置により、更地になった翌年から段階的に上がる場合があります。

なお、東京都主税局は、特定空家等または管理不全空家等に該当し、勧告に対する必要な措置が講じられないままの家屋の敷地は、住宅用地の特例の対象外になる場合があると案内しています。放置を続けるほど、税額が上がるリスクがあります。放置のリスクは空き家・訳アリ物件を放置するリスクのページにまとめています。

手順⑤ 持ち続けるか、売るか。年間の維持費で比べる

固定資産税は安く見えても、再建築不可の家には、ほかにも維持費がかかります。庭木や雑草の手入れ、雨漏りなどの修繕、火災保険、管理のための交通費などです。年間の維持費を合計して、何年持ち続けるのかを考えると、売却との比較がしやすくなります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。相続したばかりで、名義がまだ亡くなった方のままでも、実際に所有している相続人が納税義務者になります。売却するときは、この日付を基準に、売主と買主で税額を日割りで精算するのが、一般的な取引の慣行です。

再建築不可の売却先は、隣地の所有者、買取に対応する会社、居住用として使いたい買主などが考えられます。隣地への売却は、価格が合えば有力な選択肢ですが、相手の事情に左右されます。売却を考えるときは訳アリ物件の売却の流れのページで、全体の順番を確認してください。

固定資産税の見直しを相談する前に、手元にそろえたい4つの書類

都税事務所や専門家に相談するときは、次の書類があると話が早く進みます。

• 直近の納税通知書と課税明細書（土地・家屋の価格、課税標準額が分かるもの）
• 土地の登記簿謄本と、公図・地積測量図（面積と形状が分かるもの）
• 前面道路の種別が分かる資料（役所で取得した道路の調査結果など）
• 建物の建築時期や、増改築・解体の履歴が分かる資料

売却を前に整理したい点は売却前の準備のページに、個別の相談は空き家の無料相談会で受け付けています。

参考資料（2026年10月確認）

• 東京都主税局：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
• 東京都主税局：特定空家等・管理不全空家等に該当すると税額が高くなる場合
• 東京都主税局：固定資産評価審査委員会への審査の申出
• 国税庁：No.4620 無道路地の評価