中央区の古い家は解体してから売る？更地の費用・埋蔵文化財の確認・固定資産税

中央区の古い家は、壊してから売るのが正解とは限りません。解体費は先に出ていき、翌年度からは土地の固定資産税も上がります。一方で、古家付きのまま売ると買主が解体前提で値引きを求めてくるため、その値引き幅と解体費を並べてみると、手取りがほとんど変わらないことも少なくありません。

決め手になるのは、建物にまだ使い道があるか、解体にかかる費用と手間はいくらか、そして売却までの時間の3つです。中央区には、解体の前に確かめておきたい区独自の手続きがあります。この記事では、その手続きと費用・税金の違いを、手順に沿って整理します。

解体してから売るか、古家付きで売るか。判断の分かれ目

家を壊して更地にして売る方法と、建物が残ったまま「古家付き土地」として売る方法があります。どちらが有利かは物件ごとに違いますが、判断に使える材料は決まっています。

古家付きのまま売るときの利点は、解体費を先に払わなくてよいこと、建物がある間は土地の固定資産税が軽くなる特例（住宅用地の特例）が使えること、そして買主が建物をリフォームして使う前提なら住宅ローンの対象になりやすいことです。欠点は、解体前提の買主から解体費相当の値引きを求められやすいこと、建物についての契約上の責任（契約不適合責任）の範囲が広がることです。

更地にして売るときの利点は、新築を建てる買主に見せやすいこと、地面の状態や境界が確認しやすく、あとから揉めにくいことです。欠点は、解体費が先に出ていくこと、一度壊すと元に戻せないこと、翌年1月1日から土地の固定資産税の特例が外れることです。

どちらの場合も、解体の前に接道（道路との関係）と区への確認を済ませておく必要があります。

都心では土地の価格が高く、更地の価値に比べて解体費の割合が小さくなります。そのため「解体費が土地代を上回るから壊せない」というケースは中央区では少ないと考えられ、判断は税金と手取りの比較に移ります。次の章から、壊す前にやっておきたい区の確認を先に見ていきます。

壊す前に、中央区で確かめておく3つの手続き

解体を決めてから動き出すと、売却の日程が思いのほか延びることがあります。業者に任せきりにせず、発注者として次の3つを先に押さえておくと、売却の予定を組みやすくなります。

1. 埋蔵文化財包蔵地かどうかの照会

埋蔵文化財包蔵地（遺跡が地下に残っている可能性のある土地）の中で、土を掘る工事をするときは、文化財保護法により、工事の着手の60日前までに届出が必要です。中央区のページによると、区内のほぼ全域が、江戸時代の江戸の市域として東京都が定める「江戸遺跡」の範囲に入っています。例外は、近代以降に埋め立てられた月島・晴海・勝どき・豊海とされています。

包蔵地の中だけでなく、その境から半径50m以内の「近接地」も、遺跡が残っている可能性が高い場所として扱われます。近接地は届出がすぐ必要になるわけではありませんが、事前協議の対象です。協議では、既存建物の地下の状況や新しい建物の図面をもとに、掘削の有無や遺跡が残る範囲を確認し、内容によっては遺跡の有無を確かめる試掘調査を求められることもあります。

照会は、中央区の教育委員会事務局図書文化財課郷土資料館が受け付けています。入力フォーム（LoGoフォーム）かファクスで、住宅地図レベルの詳細な地図を添えて送ります。回答は1〜2日程度とされ、窓口や電話での回答は行っていません。区のページでは、土木・建築工事のときだけでなく、不動産の売買のときの案内としても、この照会が紹介されています。

注意したいのは、区のページに「解体工事」と明記された記載が見当たらないことです。建物の基礎を取り除く工事は地面を掘る作業を伴うため、解体でも照会しておく方が安全です。照会するときは、解体工事であることを書き添え、届出や協議が必要かどうかを郷土資料館に確かめてください。また、工事中に遺物などが出てきた場合は、現場の状態を変えずに、遅れずに郷土資料館へ連絡する決まりになっています。

2. 解体工事の事前周知（お知らせ看板と近隣説明）

中央区には「中央区建築物の解体工事の事前周知に関する指導要綱」があります。区のページによると、解体工事をするときは、解体工事のお知らせ看板を道路に接する部分に設置し、説明会を開いて近隣の住民に周知することが必要とされています。区のよくある質問では、全部または一部を解体するすべての工事が対象と案内されています。

看板や説明会の時期、届出の期限は、建物の構造や規模で決まっており、様式は区のホームページで入手できます。実際の手続きは解体業者が進めるのが一般的ですが、看板を立ててから説明会を開き、報告書を出すまでに日数がかかります。このため、解体を頼む時点で「看板設置と説明会はいつ行う予定か」を業者に確かめておくことが、売却や引き渡しの日程を守るうえで役に立ちます。窓口は都市整備部建築課建築調整係です。

床面積の合計が80㎡以上の解体工事では、建設リサイクル法の届出（工事着手の7日前まで）が必要です。区が案内する手続きの中には、建築物除却届も含まれます。解体工事の前には石綿（アスベスト）の事前調査も必要で、この調査と報告も、業者が行うのが一般的です。

3. 壊してよい土地かどうかの確認（接道）

路地の奥にある敷地では、建物を壊すと、同じ場所に新しい家を建てられなくなることがあります。建築基準法の接道義務（建物の敷地が道路に2m以上接していなければならないルール）を満たしていない土地や、前の道が法律上の道路として扱われていない土地です。このような土地は、建物があるから価値があったのに、更地にすると建て替えができない土地として売ることになります。

前面の道の種別は、区役所の建築課の窓口で確認できます。接道の判定の仕方は接道義務の仕組みと判定手順のコラム、すでに壊してしまった場合の売り方は再建築不可の家を解体してしまったときのコラムで整理しています。

解体費用と、翌年の固定資産税はどう変わるか

解体費の目安と、上がりやすい条件

木造住宅の解体費は、全国的には1坪あたり3万5千円〜5万円前後とされることが多く、延べ30坪の家なら総額で100万円台前半〜150万円ほどが一つの目安です。ただし、これは重機が入る一般的な条件の数字で、中央区の細い路地に面した家では、条件が変わります。

トラックや重機が敷地の前まで入れないと、手作業で壊して運び出す部分が増え、日数も費用も増えます。隣の建物との間が狭く、養生（周囲への飛散や破損を防ぐための囲い）に手間がかかる場合も、見積もりが上がります。また、地中から古い基礎や浄化槽、井戸、瓦礫が出てくると、別途で撤去費がかかることがあります。見積もりを取るときは、手壊しの有無、残置物の処分、地中障害物が出たときの扱いが、金額にどう反映されているかを項目ごとに確かめてください。

固定資産税は、更地にした翌年度から変わる

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の状態で課税されます。東京都主税局によると、住宅が建っている土地は、住宅1戸につき200㎡までの小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準が価格の6分の1、都市計画税が3分の1になります。建物を取り壊すと、この特例の対象から外れる可能性があり、翌年度の土地の税額が上がることがあります。

住宅が建っていない土地は住宅用地にならないため、1月1日に更地であれば特例は適用されません。12月に解体して翌年1月1日を迎えると、そのまま翌年度から更地としての課税になります。売却の見通しが立ってから解体する、あるいは解体のあと年内に引き渡しを終えるといった段取りで、更地の期間の税負担を短くできます。

では、どのくらい変わるのでしょうか。固定資産税評価額が3,000万円、敷地が200㎡以下の土地を例にします。特例があるときの固定資産税は、3,000万円の6分の1にあたる500万円に1.4％を掛けた約7万円です。更地になった場合、課税標準額は負担調整措置という仕組みで段階的に上がります。23区では、商業地等に対する条例減額により、上限が価格の65％とされています。この上限まで上がったときの固定資産税は、3,000万円の65％にあたる1,950万円に1.4％を掛けた約27万円で、差は年間で最大およそ20万円です。

実際の税額は、前年度の課税標準額をもとに毎年少しずつ上がる仕組みのため、土地ごとに異なります。都市計画税も別にかかり、同じように特例が外れます。正確な税額は、都税事務所に問い合わせて確認してください。

手取りで比べる。解体して売る、古家付きで売る、現状で買い取ってもらう

解体を決める前に、手取りで比べてみます。更地として売れる価格を6,000万円と仮定します（物件の例ではなく、計算のための数字です）。解体費は路地沿いで手作業が多いことを想定して200万円、滅失登記や残置物の処分などの諸費用を10万円、売れるまでの半年間の固定資産税の増加を約10万円とします。

更地で売る場合は、仲介手数料の上限が「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた約204.6万円です。手取りは、6,000万円から解体費200万円、諸費用10万円、固定資産税の増加分10万円、仲介手数料204.6万円を引いた約5,575万円になります。

古家付きのまま売る場合は、買主が解体費を見込んで値引きを求めると想定し、5,800万円で売れたとします。仲介手数料は約198万円で、手取りは約5,602万円です。解体費の分だけ値引きされても、手取りの差はこの例で30万円に満たず、むしろ古家付きの方が上回りました。

買主が値引きを大きく求めるなら、結果は変わります。値引きの見込みが解体費をおよそ30万円上回るあたりから、解体して売る方が手取りは多くなります。古家付きの査定を取り、買主が解体費をいくらと見ているのかを確かめてから決めるのが、順番として無理がありません。

現状のまま買取業者に売る場合は、仲介より安くなるのが一般的です。この例では5,000万円と仮定しました。解体費も仲介手数料もかからず、滅失登記や近隣への説明も買主側が行うため、手間と時間の少なさを引き換えにする選び方です。急ぐ事情がある場合、遠方にお住まいの場合、家財が大量に残っている場合は、検討する余地があります。

解体費は、売るための費用として税金の計算に入る場合がある

売却のために建物を取り壊した場合の取壊し費用は、譲渡費用として、売却益から差し引ける場合があります。ただし、売る目的ではなく別の理由で壊した場合は扱いが変わることがあるため、領収書を保管し、確定申告の前に税務署か税理士に確認してください。

更地で売るときは、地中の状態が売主の責任になる

更地で売ると、買主が最も気にするのは地面の下です。解体のときに出なかった古い基礎や浄化槽、井戸が、新築の工事で見つかると、買主から撤去費の負担を求められるおそれがあります。契約書に、見つかった場合の扱いや、売主が知っていた事実を書き込んでおくと、あとで話がこじれにくくなります。分かっていることは、契約の前に伝えてください。

相続した古家なら、3,000万円控除と解体の順番に注意する

親が一人で住んでいた家を相続して売る場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」で、売却益から最高3,000万円を差し引けることがあります。国税庁によると、主な条件は次のとおりです。

対象は、昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物（マンション）ではない家屋で、相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたものです。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却代金1億円以下で売る必要があります。適用期間は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。令和6年（2024年）1月以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合の控除額は、1人あたり2,000万円までです。

売り方によって、壊す時期と使い方に条件が付きます。家を残したまま売る場合は、売るまで空き家のままで、家が耐震基準を満たしている必要があります。令和6年1月以後の譲渡では、売ったあとの翌年2月15日までに、買主が耐震改修か取り壊しを行う場合も対象になります。壊してから土地だけを売る場合は、取り壊しのときまで事業・貸付け・居住に使っていないことに加え、取り壊しの後から譲渡のときまで、駐車場などの建物や構築物の敷地として使っていないことが求められます。

ここから、次のことが読み取れます。2024年以降は、特例のために先に解体する必要が小さくなりました。古家付きのまま売り、買主が解体前提でも、翌年2月15日までに取り壊せば特例の対象になりえます。反対に、先に壊したあと土地を駐車場として貸してしまうと、特例が使えなくなるおそれがあります。

この特例を使うには、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。中央区では、区内にある家屋について、都市整備部住宅課計画指導係が窓口とされており、相続人ごとに申請書を作成します。区のページでは、申請から交付まで1週間〜10日ほどかかるとされているため、確定申告の期限から逆算して準備してください。解体の前に区の窓口に電話で確認しておくと、取り壊しの日付や契約書など、何を残しておくべきかが分かります。

相続した家の売却全体の流れは売却前の準備のページにまとめています。

解体の「その後」にやること。滅失登記と引き渡し

建物を取り壊したら、所有者は取り壊しの日から1か月以内に、法務局へ建物滅失登記を申請する義務があります。解体業者から受け取る「取毀証明書（解体工事の完了を証明する書類）」と、解体前の建物の登記事項（所在・家屋番号など）が分かる書類をそろえ、自分で申請することもできます。土地家屋調査士に依頼する方法もあります。滅失登記の申請そのものに、登録免許税はかかりません。

この登記をしないままだと、登記簿の上では建物が残っているため、売買の手続きが止まったり、固定資産税の課税が続いたりするおそれがあります。なお、都税事務所には、未登記の建物であれば家屋異動届の提出が必要です。

引き渡しの前には、境界の確認も済ませておきます。建物を壊すと、塀や庭木で見えなくなっていた境界標（境界を示す杭やプレート）が見つかる、あるいは見当たらなくなることがあります。測量が必要かどうかは、売り先の条件によっても変わるため、解体後に買主と相談して決めます。

古い家を壊す前に、今週のうちに確かめたい3か所

売り方がまだ決まっていなくても、壊す前に連絡しておくと、選べる道が狭まりません。どれも電話か問い合わせフォームで済み、費用はかかりません。

1か所目は、郷土資料館への埋蔵文化財包蔵地の照会です。地図を添えて送れば、1〜2日程度で結果が分かります。結果は、解体の日程や、買主へ説明する内容に使えます。2か所目は、区役所の建築課です。前面の道の種別や、壊したあとに建て替えができるのかを聞きます。3か所目は、都税事務所です。更地になったあとの税額が、どの程度変わるのかを、土地ごとに確かめます。

そのうえで、古家付きの査定と解体の見積もりを並べて、手取りを比べてください。埋立地の月島・佃に家をお持ちの場合は月島・佃エリアの売却相談はこちら、中央区全体のご相談は中央区の売却相談のページからお受けしています。相続が関わる場合は、相続トラブルのリスク診断で、先に手続きの抜けを確認できます。空き家の無料相談会はこちらからお申し込みいただけます。

参考資料（2026年10月確認）

• 中央区：埋蔵文化財包蔵地の照会
• 中央区：建築物の解体工事の事前周知に関する指導要綱
• 東京都主税局：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
• 国税庁：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例