43条2項の許可・認定とは｜1号と2号の違い、要件・費用・期間と売却への影響

建築基準法43条2項は、建築基準法上の道路に2m以上接していない土地でも、役所が安全上の支障がないと判断すれば例外的に建築を認める制度です。手続きは2種類あり、幅4m以上の「道」に面した敷地を対象とする1号の「認定」と、建築審査会の同意を得て認める2号の「許可」に分かれます。

許可・認定は土地ではなく建築計画ごとに出るもので、次の建て替えのときは改めて審査を受けます。基準も役所ごとに違い、通路の幅や通路所有者の承諾の取り方で結論が変わります。この記事では、条文と東京都・横浜市が公開している運用基準をもとに、要件、手続きの流れ、手数料と期間、売却への影響を順に整理します。接道義務そのものの考え方は接道義務を解説したコラムで詳しく書いています。

43条2項は「接道義務の例外」を役所が一件ずつ認める制度

建築基準法43条1項は、建物の敷地が道路に2m以上接していなければならないと定めています（接道義務）。この「道路」は、42条に定められた建築基準法上の道路を指します。見た目が道でも、42条の道路に当たらない通路にしか面していなければ、原則として新築も建て替えもできません。

そのうえで43条2項は、次のどちらかに当たる建物には1項を適用しないとしています。1号は、幅4m以上の「道」に2m以上接する敷地で、利用者が少ない一定の用途・規模の建物を、特定行政庁（建築の許認可を行う自治体。東京23区では原則として各区）が支障がないと「認める」もの。2号は、敷地の周囲に広い空地があるなどの基準に合う建物を、特定行政庁が建築審査会（法律・建築・都市計画などの専門家で構成する審査機関）の同意を得て「許可」するものです。

旧「43条ただし書き」から今の形になるまで

この制度は何度か形を変えています。横浜市の案内資料によると、平成11年5月1日の法改正で、接道規定の適用除外は特定行政庁の許可が必要な仕組みになりました。いわゆる「43条ただし書き許可」です。

平成30年9月25日施行の改正で、ただし書きは43条2項に移り、建築審査会の同意がいらない1号認定が新設されました。従来のただし書き許可は2号許可に引き継がれています。東京都建築審査会の一括審査基準も、計画変更による再許可の扱いについて、改正前のただし書き許可を2号許可とみなすと定めています。

1号認定と2号許可は、対象の道と審査の重さが違う

2つの手続きの違いを、施行規則10条の3の条文に沿って表にまとめます。

1号認定の対象になる「道」

施行規則10条の3第1項は、1号認定の対象になる道を2つに分けています。1つは農道その他これに類する公共の用に供する道で、横浜市の資料では臨港道路、水道道、河川管理用通路などが例に挙がっています。もう1つは、位置指定道路（私道を道路として指定する制度）の基準である施行令144条の4第1項に適合する道です。

建物の用途にも制限があります。農道などに面する場合は劇場や病院などの用途を除く建物、位置指定道路の基準に合う道に面する場合は一戸建て住宅、長屋、住宅兼用の小規模な事務所・店舗などに限られます。後者の道について認定を申請するときは、道の土地の所有者や権利者、管理する人の承諾書を添えることが施行規則10条の4の2で求められています。

2号許可の対象になる3つの型

2号許可の基準は、施行規則10条の3第4項に3つ挙がっています。1つ目は敷地の周囲に公園・緑地・広場などの広い空地がある建物、2つ目は幅4m以上の農道などの公共の道に2m以上接する建物、3つ目は用途・規模・位置・構造に応じて避難と通行の安全に十分な幅の通路で、道路に通じるものに有効に接する建物です。

住宅地の路地の奥にある家で検討されることが多いのは、3つ目の型です。ただ、条文が定めるのは大枠だけで、「十分な幅」が何mかは書かれていません。具体的な数字は、各特定行政庁と建築審査会の運用基準で決まります。

2号許可の基準は自治体ごとに違う｜東京都と横浜市の公開基準で比べる

多くの自治体は、よくある案件について建築審査会からあらかじめ同意を得た基準を用意しています。これを包括同意基準や一括同意基準と呼び、この基準に合えば審査会への個別の付議を省略したり、提出書類が軽くなったりします。基準に合わない案件は、個別に審査会で審議されます。

東京都建築審査会の一括審査基準

東京都建築審査会の「一括審査による許可同意基準」（平成30年9月3日改正）では、たとえば次のような敷地が一括審査の対象になっています。

基準3は、道路に有効に接続する幅2.7m以上4m未満の道に2m以上接する敷地です。道の中心から2mの線などを将来の道の境界とし、分筆して地目を公衆用道路として登記することについて、道の部分の所有者や借地権者全員の承諾を得ることが条件です。建物は地上2階以下・地階1階以下の専用住宅か二戸長屋に限られます。

基準4は、幅4m以上の道に2m以上接する敷地で、将来も幅4m以上を確保することについて、道の部分の権利者の2分の1以上の承諾を得たものです。こちらも建物は地上2階以下の専用住宅か二戸長屋とされています。このほか、管理者の承諾を得た水路や認定外道路をはさんで幅2m以上の通路が確保された敷地なども対象です。

横浜市の包括同意基準

横浜市の案内資料（令和7年4月版）では、さらに細かい数字が公開されています。平成11年5月1日時点で存在した路地状の道に面する建て替えでは、法の道路までの空地の幅が1.8m以上、道の中心から2m後退して道路状に整備すること、地上2階以下などが包括同意の条件です。空地の幅が2.7m未満なら、防火構造以上の建物にする必要もあります。

行き止まりの専用通路の奥にある敷地では、通路の幅1.5m以上・長さ20m以下などが包括同意の条件で、これに届かない幅0.9m以上の通路は個別提案基準として審査会で個別に審議されます。同じ「幅1.8mの路地」でも、東京都の一括審査基準には当てはまらず、横浜市なら包括同意の対象になりうるということです。

東京23区では、建物の規模によって各区が特定行政庁となり、区ごとに建築審査会と運用基準を持っています。中央区・台東区・江東区など近い区どうしでも基準や必要書類は同じではないため、隣の区の事例をそのまま当てはめず、物件のある区の建築指導の窓口で確かめる必要があります。

あなたの土地は1号と2号のどちらで検討するか

最初の分かれ目は、敷地が面している道の幅と種類です。判断の入口として、次の図を目安にしてください。

NOの場合でも、すぐにあきらめる必要はありません。ただし、隣地を買い足したり通路を位置指定道路にしたりして、本来の接道義務を満たせる見込みがある土地は、43条2項の対象外とされるのが一般的です。横浜市の資料も、敷地の設定を変えれば法の道路に2m以上接することができる土地は許可・認定の対象にならないと明記しています。

反対に、敷地がどの道にも接していない袋地や、通路の所有者と連絡が取れない土地は、許可の前提となる書面がそろわず、手続きに進めないことがあります。こうした土地は、許可を目指すより、隣地所有者への売却や現状のままでの売却を先に考えた方が早い場合があります。

申請の流れと、手数料・期間の目安

43条2項の認定・許可は、建築確認申請の前に済ませる手続きです。申請するのは建築主で、実務は建築士が代理するのが一般的です。横浜市の案内資料に沿うと、流れは次のようになります。

手数料は数万円、ただし設計・測量は別にかかる

役所に払う申請手数料は自治体の条例で決まっています。たとえば横浜市は許可33,000円、認定27,000円と案内しており、数万円程度が一つの目安です。物件のある区の手数料は、区の建築指導の窓口か手数料条例で確認してください。

実際の負担で大きいのは、建築士への設計・申請代理の報酬と、通路の幅を確かめる測量の費用です。これらは役所の手数料とは別で、敷地の状況や関係者の数で大きく変わります。業者サイトでは数十万円単位の例が紹介されることもありますが、公的な目安はないため、事前に見積もりを取って比べてください。

期間は「書面集め」で決まる

横浜市の場合、事前相談の判定には通常2〜4週間かかり、建築審査会は原則月1回の開催です。包括同意基準に当たる許可や認定は、書類に不備がなければ申請からおおむね2週間で通知されると案内されています。

実務で時間がかかりやすいのは、役所の審査より前の段階です。通路の所有者が複数いたり、相続で持ち主が増えていたりすると、誓約書や承諾書に実印をもらうだけで数か月かかることもあります。売却の時期が決まっている場合は、この書面集めの期間を見込んでおく必要があります。

誓約書・承諾書で、通路の所有者は何を約束するのか

通路の所有者に書面をお願いするときは、その中身を説明できるようにしておくと話が進みやすくなります。横浜市の誓約書の様式では、空地を将来にわたって道路状に維持・管理すること、舗装して整備すること、将来その空地を建築基準法の道路として整備する場合は協力すること、土地を第三者に売るときは誓約の内容を引き継ぐことなどを約束する形になっています。

つまり、通路の所有者にとっては、自分の土地の一部を道として使い続けることを書面で約束することになります。頼む側が「印鑑を押すだけ」と軽く伝えると、後で話がこじれる原因になります。通路の所有者自身も将来建て替えるときに同じ通路を使う立場であることが多いため、お互いの建て替えに必要な書面だと説明すると理解を得やすくなります。

「許可を取れば建てられる家」が背負う3つの制約

43条2項の許可・認定を受けて建てた家は、普通の接道した家と同じではありません。買う人が気にする点は、売る側も先に理解しておくと説明がしやすくなります。

1. 次の建て替えでは、改めて審査を受ける

許可・認定は、その時に申請した建築計画に対して出されます。横浜市の資料でも、計画を変える場合は原則として取止届を出して改めて申請するとしています。前回許可が出た土地は判断材料にはなりますが、基準はその後も改正されるため、次の建て替えで同じ結論になる保証はありません。

2. 建物の大きさが、通路の幅で決まることがある

許可基準の多くは、通路を道路とみなして容積率などを計算します。横浜市の個別提案基準では、前面の空地を幅2.7mの道路とみなして容積率を計算する例が示されています。

たとえば敷地60㎡、第一種住居地域で指定容積率200％の土地なら、本来の上限は延べ120㎡です。しかし前面の幅を2.7mとみなすと、容積率は2.7×0.4＝108％となり、建てられる延べ面積は約64.8㎡にとどまります。許可が取れても、思ったより小さな家しか建たない場合があるということです。

3. 2025年4月から、大がかりなリフォームにも確認が必要に

建て替えをあきらめて、今の家を直して使う選択肢にも変化がありました。2025年4月以降に着手する木造2階建ての戸建てなどの「大規模なリフォーム」は、建築確認の対象になっています。国土交通省は、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の一種以上について行う過半の改修を例に挙げ、階段の架け替えや屋根の全面改修は該当し、仕上げ材だけの改修は該当しないと説明しています。

国交省の案内には、現行法に適合していない箇所があれば別に適合させる工事が必要な場合があるとも書かれています。接道に問題のある家でどこまでの工事ができるかは、着工前に役所や確認検査機関に相談して確かめる必要があります。

許可を取ってから売るか、今のまま売るか

43条2項の見込みがある土地は、見込みがない再建築不可の土地より買い手の選択肢が広がります。ただし、許可を取るには具体的な建築計画が必要で、買主が別のプランで建てたい場合は、取った許可が使えないこともあります。2つの売り方を比べると次のとおりです。

実務では、役所の事前相談で基準に当てはまりそうかを確かめ、その回答を添えて売り出す方法がよく使われます。買主は自分のプランで許可を申請でき、売主は先に大きな費用をかけずに済みます。どちらの場合も、許可が下りなかったときに契約をどうするかを、契約書にはっきり書いておくことがトラブルを防ぎます。

今の家が過去に許可を受けているか確かめる

今建っている家が、過去にただし書き許可を受けて建てられていることもあります。区役所の建築課では、建築計画概要書の閲覧・写しの交付や、建築確認・検査の記録を証明する台帳記載事項証明書の交付を行っています。江東区の場合、手数料は1件300円で、請求は窓口のみ、建築当時の地番と建築主名を調べておく必要があると案内されています。

過去の許可の記録があれば、買主にとって大きな判断材料になります。一方で、当時の基準と今の基準は同じではないため、古い許可があることを「建て替えられる」と言い切る根拠にはしないでください。売却時の説明は、接道の現況、過去の記録、事前相談の結果を分けて書面で伝えるのが安全です。許可の見込みがなく売りにくい場合の考え方は再建築不可の家の売り方をまとめたコラムを参考にしてください。

43条2項の相談に行く前に、手元でそろえておきたい4つの資料

役所の窓口や不動産会社に相談するとき、資料がそろっているほど回答は具体的になります。最初の相談の前に、次の4つを集めておくと話が早く進みます。

1つ目は、土地と建物の登記事項証明書と公図です。敷地だけでなく、前の通路部分の地番と所有者も調べておくと、誓約書や承諾書が必要な相手が見えてきます。2つ目は、通路の幅が分かる資料です。測量図がなければ、通路の一番狭いところの幅をメジャーで測り、写真と一緒に残しておくだけでも事前相談の材料になります。

3つ目は、建築計画概要書や台帳記載事項証明書など、今の家の建築当時の記録です。過去の許可や確認の有無が分かります。4つ目は、相続した家なら相続人の一覧です。通路が共有になっている場合、承諾をもらう相手には自分たち相続人も含まれます。

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参考資料（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索：建築基準法
• 横浜市：敷地等と道路との関係の許可・認定（建築基準法第43条第2項）
• 東京都：建築基準法第43条第2項第2号に関する一括審査による許可同意基準
• 国土交通省：2025年4月から木造戸建の大規模なリフォームが建築確認手続きの対象になります