再建築不可物件は本当に売れない？買取相場の目安と3つの売却方法を図解

「親から相続した家が再建築不可だと言われた」「不動産会社に相談したら“売れない”と断られた」──そんなご相談を、私たちMAIVERSEは毎月のようにいただきます。

結論からお伝えすると、再建築不可物件でも売却はできます。ただし、普通の家と同じ売り方では買主が見つかりにくいため、物件に合った売却方法を選ぶことが大切です。この記事では、再建築不可になる理由から、3つの売却方法、価格の目安までを図解でわかりやすく解説します。

再建築不可物件とは？まずは「接道義務」を理解しよう

再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地のことです。その原因のほとんどは、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことにあります。

東京23区の下町エリア（江戸川区・墨田区・足立区・荒川区など）には、この法律ができる前に建てられた住宅が多く、今でも再建築不可の家が数多く残っています。

再建築不可になる主な4つのパターン

ご自身の家がどのパターンに当てはまるか、下の判定チャートで確認してみましょう。

• パターン①：敷地が道路に全く接していない（袋地・無道路地）
• パターン②：前面道路が建築基準法上の道路ではない（ただの通路・私道など）
• パターン③：道路に接している部分（間口）が2m未満
• パターン④：東京都建築安全条例などで、より厳しい接道条件が課されている

再建築不可物件が「売れにくい」3つの理由

再建築不可物件は売れないわけではありませんが、一般の不動産より売れにくいのは事実です。その理由は主に次の3つです。

• 01住宅ローンが使いにくい担保評価が低く、多くの金融機関で融資が難しい
• 02建て替えができない老朽化してもリフォームでしか対応できない
• 03買主が限られる現金で買える人・専門業者などに限定される

特に①の影響は大きく、一般の個人の方は住宅ローンを組んで家を買うため、再建築不可物件は検討の対象から外れてしまいがちです。

再建築不可物件の3つの売却方法を比較

売却方法は大きく分けて「仲介」「隣地所有者への売却」「買取業者への売却」の3つです。それぞれの特徴を比較表にまとめました。

①仲介で一般の買主を探す

不動産会社に買主を探してもらう方法です。相場に近い価格で売れる可能性はありますが、住宅ローンを使えない買主に限られるため、売れるまでに長期間かかることが多いのが難点です。その間も固定資産税や管理の手間がかかり続けます。

②隣地の所有者に買ってもらう

隣の土地の所有者にとっては、あなたの土地を買うことで敷地が広がり、接道条件が改善して価値が上がるケースがあります。そのため、比較的よい価格で売れる可能性があります。ただし、相手に購入の意思や資金がなければ成立せず、個人間の交渉は感情的なトラブルになりやすい点にも注意が必要です。

③買取業者に直接買い取ってもらう

再建築不可物件を専門に扱う買取業者に、直接買い取ってもらう方法です。価格は仲介より低めになりやすい一方、早く・確実に・手間なく現金化できるのが最大のメリットです。業者はリフォームして賃貸に出す、隣地と一体で活用するなどのノウハウを持っているため、一般の方が敬遠する物件でも買い取れます。

再建築不可物件の価格はどれくらい？

再建築不可物件の価格は、立地・建物の状態・接道の状況によって大きく変わりますが、一般的には周辺の再建築可能な土地の5〜7割程度が一つの目安とされています。

なお、前面道路が「2項道路」でセットバックすれば建て替えられる場合や、建築基準法43条2項の許可を受けられる見込みがある場合は、価格が大きく上がることもあります。売却前に専門家に調査してもらうことで、思わぬ価値が見つかることも少なくありません。

再建築不可物件を売るときの流れ

MAIVERSEの再建築不可物件の買取事例

MAIVERSEでは、東京都江戸川区江戸川1丁目の再建築不可の戸建や、江東区大島7丁目の再建築不可かつゴミ屋敷状態の戸建など、他社で断られた物件の買取実績が多数あります。

まとめ：再建築不可物件は「売り方」を選べば売れる

• 再建築不可物件の多くは、接道義務を満たしていないことが原因
• 住宅ローンが使いにくく、一般の買主には売れにくい
• 売却方法は仲介・隣地への売却・買取の3つ。早さと確実さを重視するなら買取
• 解体する前に、まずは専門業者に調査・査定を依頼するのがおすすめ

「うちの家は売れるのだろうか」と迷ったら、まずはお気軽にMAIVERSEの無料査定をご利用ください。