中央区の防火地域・準防火地域にある古い木造｜建て替え費用と売る判断

防火地域・準防火地域にある古い木造住宅も、建て替えることも、売ることもできます。ただし建て替える場合は、建物の階数と延べ面積（各階の床面積の合計）で必要な構造が決まり、条件によっては木造のままでは足りず、建築費が大きく上がります。

中央区では、区が独自に上乗せした防火の規制を探すより、国の建築基準法と、都市計画で定められた地域の区分を確かめることが先です。東京都が木造密集地域に準耐火建築物以上を求める「新たな防火規制」の指定区域は、東京都都市整備局の一覧で中央区は「なし」と表示されています。確かめる対象は、敷地が防火地域と準防火地域のどちらか、そして建て替えた後の規模の2つです。

この記事では、制限の中身を条文から表に整理し、建築費の差の計算例、直して使う場合の注意、売る場合の考え方を順に書きます。再建築そのものができるかという接道義務の話は、接道義務の仕組みと判定手順のコラムで別にまとめています。中央区全体の売却のご相談は、中央区の不動産売却のご案内からお問い合わせいただけます。

階数と広さで、建物に求められる構造が決まる

防火地域と準防火地域は、火災が燃え広がりやすい市街地を守るために、都市計画で定められる地域です。建築基準法61条は、この地域内の建物について、隣家からの火が及びやすい外壁の窓や戸に防火設備を付けること、壁・柱・床などを火災に耐える性能にすることを求めています。屋根も62条で、火の粉で燃え広がりにくい構造にする決まりです。

性能の水準は、建築基準法施行令136条の2に、建物の規模ごとに書かれています。条文を読み解くと、次の表のようになります。

耐火建築物は、火災が終わるまで倒壊や延焼を防ぐ性能を持つ建物で、鉄筋コンクリート造や鉄骨造が一般的です。準耐火建築物は、それより低い、一定時間の火災に耐える建物です。木造でも、国土交通大臣の認定を受けた耐火構造の仕様や、準耐火構造の仕様であれば、この区分に入ります。

古い木造の2階建てを、同じ程度の規模で建て替えるなら、防火地域でも延べ面積が100㎡以下であれば準耐火建築物で足ります。準防火地域なら、500㎡以下の2階建てに求められるのは、外壁と軒裏の防火構造などです。差が大きくなるのは、3階建てにする、100㎡を超える広さにするといった場面です。

数字の読み方で迷いやすい3点

1つ目は、階数の数え方です。条文は準防火地域について「地階を除く階数」と書いていますが、防火地域の「階数が3以上」にはその書き方がありません。地下室や半地下のある家を建て替える場合は、数え方を設計者や確認検査機関に確かめてください。

2つ目は、延べ面積の線引きです。防火地域の100㎡は、1㎡でも超えれば耐火建築物の側に入ります。増築や間取りの変更で床面積が増える計画は、先にこの線を超えるかどうかを見ておく必要があります。

3つ目は、窓や戸の防火設備が必要な範囲です。建築基準法2条6号の「延焼のおそれのある部分」は、隣地境界線や道路の中心線から、1階は3m以下、2階以上は5m以下にある部分を指します。間口が狭く隣家と近い敷地では、多くの窓がこの範囲に入るため、サッシや玄関ドアの仕様で費用が変わります。

敷地が2つの地域にまたがる場合

建築基準法65条では、建物が防火地域と準防火地域にまたがる場合、その全体に防火地域の規定が適用されます。防火壁で区画されていて、防火地域の外にある部分に限り、準防火地域の規定で足りるとされています。

境の近くに敷地がある場合は、地図の上で線がどこを通るかで規制が変わります。「うちの敷地はどちら側か」を、あとで説明する閲覧システムで確かめておくと、設計の相談がスムーズに進みます。

中央区で、自分の敷地の区分を調べる方法

中央区は、「中央区都市計画情報等閲覧システム」を公開しています。調べたい地点の地図上に矢印を合わせて「矢印地点の情報を確認」を押すと、用途地域、容積率、建ぺい率、防火地域・準防火地域の別、地区計画、建築基準法上の道路種別などが表示されます。

注意点は、表示される内容が「参考図」とされていることです。中央区は都市計画図について、都市計画の内容を証明するものではなく、地図作成上の誤差があること、作成後に内容が変わっている場合があることを案内しています。敷地が地域の境に近い場合や、設計に使う場合は、窓口で確認する必要があります。

相談先は、課によって分かれています。防火・準防火地域や用途地域は都市計画課の都市計画係、建築基準法上の道路の種別は建築課の建築調整係、全体の入口は建築関係総合窓口とされています。最初の電話で「防火地域か準防火地域かを知りたい」と伝えれば、担当が案内されます。

もう1つ、確かめておきたいのが地区計画です。中央区は、区内の約8割の区域に16の地区で地区計画を定めていると案内しています。地区計画では、地区ごとに建物の用途や高さ、壁の位置などの制限が加わることがあり、防火の区分とは別に、一軒ごとに役所で確認が必要です。

古い木造を建て替えると、建築費はどこで変わるか

建築基準法には、建てたときは適法だった建物が、後の法改正で今の基準に合わなくなった場合でも、そのまま使い続けてよいという仕組みがあります（既存不適格）。違法ではないので、現状のまま住み続けることも、売ることもできます。

ただし、建物を壊して新築する場合は、新しい建物に現行の基準がすべて当てはまります。古い家が建っていたときの制限ではなく、建て替えの時点の防火地域・準防火地域のルールで計画を立てる必要があります。

規模の線引きで、建築費が変わる計算例

例として、敷地55㎡（約16.6坪）、建ぺい率80％の地域にある古い木造家屋を、防火地域で建て替える場合を考えます。建築面積は最大44㎡で、2階建てなら延べ面積88㎡、3階建てなら132㎡です。

2階建ての88㎡なら、100㎡以下なので準耐火建築物で足り、木造で建てられます。3階建ての132㎡にすると、防火地域では耐火建築物が必要になり、鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）、または認定を受けた耐火仕様の木造が候補になります。

同じ132㎡でも、一般的な木造の単価で計算した約3,168万円に対し、鉄骨造では約2,270万円、RC造では約2,900万円多くなります。もちろん、実際には木造でも耐火仕様にすれば単価が上がるため、差はこの図より小さくなる場合があります。それでも、規模が線を越えたときに、建築費の水準が一段変わることは変わりません。

図の2階建てと3階建ては床面積も違うため、単価だけの差ではありません。ここで見ていただきたいのは、「広さを求めて3階建てにすると、防火地域では構造の水準が変わる」という点です。2階建てのままで足りるのか、3階が必要なのかは、建て替えの目的から先に決めるのが現実的です。

建ぺい率の緩和と、税金の扱い

費用が増える一方で、耐火・準耐火の建物にすると得られるものもあります。建築基準法53条3項は、防火地域内の耐火建築物等と、準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等について、建ぺい率の限度を10％加えると定めています。角地などで特定行政庁が指定する敷地は、さらに10％加わります。

また、建ぺい率の限度が80％の地域では、防火地域内の耐火建築物等には建ぺい率の制限がかかりません（同条6項）。敷地が小さい場所では、建築面積を取りやすくなるのは利点です。ただし容積率や斜線制限、高さ制限は別に残るため、実際にどこまで広げられるかは設計者の確認が必要です。

税金では、新築住宅の固定資産税の減額があります。東京都主税局によると、居住部分で1戸あたり120㎡相当分までの税額が2分の1になり、期間は新たに課税される年度から3年度分で、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分とされています。また、既存の住宅を取り壊して住宅を建て替える場合など、一定の要件を満たすときは、申告に基づいて住宅用地の特例が継続して適用されます。

建て替えずに直して使う場合に確かめること

建て替えず、今の建物を直して住み続ける、あるいは貸す場合にも、防火地域・準防火地域であることが工事の手続きに影響します。

1つ目は、増築です。防火地域・準防火地域の外では、増築部分の床面積が10㎡以内なら建築確認が不要ですが、この例外は防火地域・準防火地域には使えません（建築基準法6条2項）。防火地域・準防火地域内では、数㎡の増築でも建築確認の申請が必要になります。確認なしで増築した家の売り方は、確認申請なしの増築のコラムにまとめています。

2つ目は、大規模な修繕・模様替です。2025年4月の建築基準法の改正で、2階以上の木造住宅などでも、主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の過半を改修するような大規模な修繕・模様替には、建築確認が必要になりました。外壁や屋根をまとめて直す場合は、工事の範囲がこれに当たるかを、工事の前に確認検査機関か設計者に聞いてください。

3つ目は、窓や外壁、屋根を替える工事の仕様です。防火地域・準防火地域では、延焼のおそれのある部分の窓は防火設備にする必要があり、屋根も火の粉に耐える構造が求められます。見た目や断熱の改修のつもりで安価なサッシや屋根材に替えると、基準に合わなくなる場合があります。

建て替える・直す・現状で売る、3つの選択肢の比べ方

ここまでの内容を、3つの選択肢で比べると次のようになります。金額の大小よりも、「先にお金が出るか」「規制の負担を誰が負うか」の違いに注目してください。

建て替えは、完成すれば新築の建物として長く使えますが、建築費に加えて仮住まいや解体の費用、工事中の期間が重なります。防火地域・準防火地域では、規模によって構造の水準が変わるため、見積もりの幅も大きくなります。

直して使う場合は、建て替えよりも負担が小さくなりやすい反面、工事の範囲によっては確認申請が必要になり、基準を満たす仕様に直す費用が見込まれます。今の建物の寿命と、直した後に何年使う予定かを併せて考えてください。

売る場合に、価格はどう動くか

買主が建て替えを前提に土地や家を買う場合は、その敷地で何階建て・何㎡の建物が建てられるか、その構造でいくらかかるかを見積もったうえで、価格を決めます。同じ広さの土地でも、防火地域か準防火地域か、建ぺい率や容積率がどうなっているかで、買主が出せる金額は変わります。

売主は、防火・準防火地域の別と、確認できる範囲の書類を先にそろえておくと、買主の検討が早くなります。不動産会社が買主に行う重要事項説明（契約前に物件の法令上の制限などを説明する手続き）でも、防火地域・準防火地域の別は説明の対象です。

古い建物を売る前に解体するかどうかは、慎重に考えてください。東京都主税局によると、1月1日時点で住宅が存在しない土地は住宅用地の特例の対象にならず、建物を取り壊した翌年度の土地の税額が上がることがあります。買主が建物を残して使う可能性もあるため、解体してから売るかどうかは、売り先と先に相談してから決める方が損をしにくくなります。

売る前の準備や進め方は、売却前の準備のページに、買取の流れは買取の流れのページにまとめています。東日本橋・馬喰町に近いエリアのご相談は、東日本橋・馬喰町エリアの売却相談はこちらからどうぞ。

防火地域の古い木造を前に、今週確かめたい3つのこと

建て替えるか売るかを決めるのは、少し先でも構いません。次の3つは費用がほとんどかからず、どの選択肢でも後から役に立ちます。

1つ目は、中央区の都市計画情報等閲覧システムで、敷地の防火・準防火の別と用途地域を見て、画面の情報をPDFで保存することです。2つ目は、家の中や書類入れから、確認済証と検査済証、図面、増築や大きな修繕をしたときの書類を探すことです。見つからなくても、「ない」と分かるだけで、売るときの説明の仕方が決まります。

3つ目は、建て替えた場合に建てたい規模を、仮でも決めておくことです。2階建てで足りるのか、3階が必要なのかを決めておけば、上の表のどこに当たるかが分かり、見積もりも取りやすくなります。そのうえで、建て替える場合の見積もりと、売る場合の査定を並べて比べると、どちらの負担が重いかが見えてきます。

相続で引き継いだ家で、建物の状態や権利関係に不安がある場合は、訳アリ物件の無料相談会でもご相談いただけます。確認申請の書類がなく、増築部分の適法性が分からないといったときは、違反建築物の売却のコラムも参考にしてください。

参考資料（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索：建築基準法施行令（136条の2ほか）
• 中央区：中央区都市計画情報等閲覧システムについて
• 東京都都市整備局：新たな防火規制の指定区域図
• 国税庁：地域別・構造別の工事費用表（1㎡当たり）