借地の地代値上げは拒否できる？増額請求の要件と払わない場合の利息・調停の流れ

地主から地代の値上げを通知されても、その額にそのまま従う義務は、法律上はありません。借地借家法11条は、地代が土地の税金や地価、近隣の相場に照らして「不相当」になった場合に限り、増額を請求できると定めています。地主の言い値が通るのではなく、増額が正当かどうかは話し合いで決まらなければ、調停や裁判で決まります。

一方で、通知を無視して支払いを止めるのは避けてください。協議がまとまらない間は、借地人が「相当と認める額」を払い続ければよいとされていますが、あとで裁判で増額が認められると、不足分に年1割の利息を付けて払うことになります。この記事では、通知が届いたときの考え方を、質問の形で順に整理します。

Q. 地主から「来月から値上げ」と通知が来た。そのまま従わないといけない？

従う必要はありません。借地借家法11条1項は、地代が土地に対する税金などの増減、土地の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、近隣の似た土地の地代と比べて不相当になったときに、「将来に向かって」増減を請求できると定めています。通知書に書かれた額は、地主の請求であって、確定した額ではありません。

ただし、請求そのものを拒める場合は限られます。契約書に「一定期間は地代を増額しない」という特約があるときは、その期間は特約が優先します。反対に、「地代は地主が決める」「何年ごとに見直す」といった特約があっても、増額が不相当かどうかを裁判所が判断する余地は残ります。11条の規定は、当事者の合意で外せないとされているためです。

まず手元の契約書で、次の3点を確かめてください。不増額の特約があるか、地代の改定について書かれた条項があるか、直近でいつ・いくらに改定したか。この3つで、話し合いの出発点が変わります。

値上げが「正当」かどうかは、何を見て決まるのか

条文が挙げているのは、①税金などの公課の増減、②土地価格その他の経済事情の変動、③近隣の似た土地の地代との比較、の3つです。裁判所は、この3つに加えて、契約したときの事情、これまでの改定の経緯、権利金や保証金の有無などを総合して、増額が相当かどうかを判断します。

よくある誤解が、「固定資産税が上がったから地代も同じ割合で上がる」という考え方です。固定資産税の増加は判断材料のひとつにすぎず、地価が下がっていたり、近隣の地代が据え置かれていたりすれば、増額が認められないこともあります。地主が通知書で挙げた理由が、3つのうちどれに当たるのかを見てください。

地代の算定方法には、固定資産税の何倍かで考える方法、土地価格に期待される利回りを掛ける方法、前回の地代に変動率を掛ける方法などがあり、実務では組み合わせて使われます。契約書に「公租公課の○倍」と書かれている例もありますが、その倍率が今も相当かどうかは、別に検討が必要です。数字の根拠を地主に尋ねて、書面で出してもらうと、話し合いが前に進みやすくなります。

断る・払わないと、何が起きるのか

ここは、条文の仕組みを正確に押さえておく必要があります。11条2項は、増額について協議が整わないとき、借地人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自分が「相当と認める額」の地代を払えばよいと定めています。つまり、通知された額をすぐに全額払わなくても、それだけでは契約違反になりません。

ただし条文には続きがあります。裁判が確定して、すでに払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の利息を付けて払う必要があります。たとえば、月6万円の地代に対して地主が月8万円を請求し、裁判で月7万円が相当と確定したとします。その間、借地人が6万円を払い続けていたなら、24か月分で不足は24万円、利息は目安として2万円台前半が加わります。

避けたいのは、増額に納得できないからと支払いそのものを止めることです。地代の不払いが続くと、地主から契約解除を主張される原因になります。「額で争う」のと「払わない」のは別です。争う場合も、自分が相当と考える額を、毎回、期日どおりに払い続けてください。

Q. 契約の更新や名義変更のとき、地代の話を一緒にされたらどうする？

借地の契約期間が終わるときや、相続で借地人が代わったときに、地主から更新料や名義書換料とあわせて、地代の改定を持ち出されることがあります。地代の話と更新料の話は、別の問題です。更新料や名義書換料は、契約書に定めがあるか、これまでの慣行があるかで扱いが変わり、地代の改定に応じることが、それらの条件になるわけではありません。

地主が更新を拒絶するには、正当な事由が必要です（借地借家法6条）。地代の増額に応じなかったことだけで、更新が拒絶できるとは限りません。更新の場面は話し合いが一度に動くため、書面で整理しないまま口頭で了承してしまうことがないよう、地代・更新料・期間は、それぞれ別の項目として確認してください。

増額の請求は、相手に届いたときから効力が生じる、という考え方が一般的です。新しい地代が確定したあとで、請求の時点にさかのぼって差額を精算する場合があるのは、このためです。通知の日付と、届いた日を記録しておく理由はここにあります。

Q. 話し合いで決まらないとき、調停や裁判はどう進むのか

地代の増減をめぐる事件は、いきなり訴訟を起こすことができず、先に調停を申し立てるのが原則です（民事調停法24条の2。調停前置と呼ばれます）。調停は、簡易裁判所で、裁判官と調停委員が双方の話を聞いて解決を探る手続で、手数料は訴訟より低く設定されています。

裁判所の案内では、調停は通常2〜3回の期日を経て、おおむね3か月以内に終わるとされています。不動産に詳しい専門家（不動産鑑定士など）が調停委員として関わる事件もあります。合意できれば調停調書が作られ、確定した判決と同じ効力を持ちます。合意できなければ不成立となり、そこで初めて訴訟に進みます。

調停を申し立てるのは、借地人側からも可能です。たとえば、地主が増額を主張して譲らないとき、借地人から「相当な地代の額の確認」を求める調停を申し立てる方法があります。申立書の書式と記載例は、裁判所のウェブサイトにも掲載されています。

値上げをきっかけに、借地権を手放すという選択肢はあるのか

地代の値上げに耐えるか、争うか、という二択に見えて、実は第三の道があります。借地権（建物と、建物のために土地を借りる権利）を、建物ごと売却する方法です。借地権の売却には、原則として地主の承諾が必要で、承諾料（譲渡承諾料）を求められるのが一般的です。地主が承諾しない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続（借地借家法19条）もあります。

もうひとつは、地主に底地（地主が持つ土地の権利）を買い取ってもらう、または借地権と底地を同時に第三者へ売る方法です。この場合は、地代の増額の話し合いと、売却の条件の話し合いを、同じ席で進めることになります。それぞれの向き不向きを、次の表にまとめました。

売却の流れは訳アリ物件の売却の流れのページにまとめています。借地権付きの建物は、状況に応じて訳アリ物件の無料相談会でもご相談を受け付けています。

通知が届いたら、返事をする前に集めておきたい書類

地代の増額は、早く答えを出すより、手元の資料をそろえてから答えるほうが、結果として有利に進みます。返事を急がされても、まず次の書類を集めてください。

• 借地契約書と、更新や地代改定のときに交わした覚書（なければ、地代の振込記録）
• 地主からの通知書（封筒も保管し、届いた日を記録する）
• 土地の固定資産税・都市計画税の納税通知書（地主側の数字は、地主に開示を求める）
• 近隣の借地の地代が分かる資料（不動産会社や鑑定士への問い合わせで確認する）
• 建物の登記事項証明書と、建物の状態が分かる写真

書類のほかに、地主とのやり取りの記録も役に立ちます。いつ、誰が、どんな金額を口頭で伝えたかを、日付とともにメモに残しておくと、のちに調停や裁判になったときの説明の根拠になります。電話で話した内容は、翌日に要点をメールで送っておくと、記録として残ります。

この5点があれば、弁護士や司法書士、不動産会社に相談するときも、話が早くなります。相談先に迷う場合や、地代の問題と建物の売却を一緒に考えたい場合は、当社の宅地建物取引士が、書類を拝見しながら整理します。

参考資料（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索：借地借家法（第11条 地代等増減請求権ほか）
• 裁判所：民事調停（手続の概要・費用）
• 裁判所：民事調停で使う書式（賃料増減額の申立書）