借地の契約書がない・口約束だけの借地は売れる？確認する書類と対処

契約書がなくても、借地権は成り立つことがあります。借地の契約は口約束でも有効で、地代を払って建物を所有してきたという実態があれば、借地借家法の借地権として扱われるのが一般的です。ただし、地代を払っていない「ただで借りている」状態だと、借地権とは別の扱いになり、売却の進め方も変わります。

この記事では、売れるかどうかの分かれ目を、質問と答えの形で順に整理します。契約書の代わりになる書類、地主への切り出し方、地主が応じないときの裁判所の手続きまで、売却前に確かめておきたいことを書きました。

Q1. 契約書がないと、借地権そのものがないことになるのか

借地借家法は、借地権を「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」と定義しています（同法2条1号）。契約書の有無は、定義に入っていません。土地を借りる約束は、口頭でも成り立つためです。

また、同法10条は、借地人が自分の名義で登記した建物を土地の上に持っていれば、借地権そのものの登記がなくても、第三者に権利を主張できると定めています。つまり、建物の登記簿が、契約書に代わる有力な手がかりになります。

ここで注意したいのは、昔からの借地の多くが、平成4年（1992年）8月1日より前に設定されていて、旧借地法の扱いになる点です。更新や建て替えのルールが現行法と異なる部分があり、いつ設定された借地かで答えが変わります。設定時期が分からないときは、地主や先代の記録、建物の建築時期から推測することになります。

地主が代替わりしていたり、土地そのものが売られていたりしても、建物の登記があれば、新しい地主に借地権を主張できるのが原則です。契約書がないからといって、権利が消えるわけではありません。むしろ、地主が代わったときに、地代の額や条件をめぐって話がこじれやすいため、早めに記録を整えておくことが大切です。

Q2. 地代を払っているのと、ただで借りているのとでは、何が違うのか

契約書がない借地で最初に確かめたいのは、地代を払ってきたかどうかです。地代を払っていれば賃貸借（借地権）、無償なら使用貸借という、別の契約として扱われます。

使用貸借は、民法593条が定める「無償で貸す」契約です。借地借家法の保護が及ばず、民法597条3項では、借主が亡くなると終了するのが原則とされています。ただし、当事者の合意や、建物を所有する目的で借りている場合の判断など、例外もあるため、実際のケースでは弁護士に確認が必要です。

税務の面でも、扱いが違います。国税庁のタックスアンサー（No.4552）では、使用貸借の土地について、使う権利の価額はゼロとして扱い、相続税の評価は自分で使っている土地（自用地）と同じ評価になると説明しています。地代と呼べる額を払っていない借地は、売却のときも「借地権としての価値」を認めてもらいにくくなります。

なお、「地代は払っているが、固定資産税と変わらない程度の額」という場合も、使用貸借とみられるおそれがあります。地代の額は、地主と借地人のあいだの実態として、記録で確かめておいてください。

Q3. 契約書の代わりに、どんな書類を集めればよいのか

契約書がなくても、借地関係を裏づける書類は、意外と家の中や銀行の記録に残っています。1つで決め手になるものは少なく、いくつかを重ねて、「いつから、誰に、いくら払ってきたか」を説明できる形にします。

• 地代の領収書、通帳の振込記録、地主の受領印のある帳面
• 建物の登記簿謄本（建物の名義と、建築の時期が分かる）
• 土地の登記簿謄本（地主の名義、地上権の登記の有無が分かる）
• 過去の更新料や、建て替え・増築の承諾に関する覚書、手紙、メモ
• 地代の値上げや改定を知らせる手紙、地主からの通知

地代を現金で手渡ししていて、領収書がない場合もあります。その場合でも、毎月ほぼ同じ額を引き出していた通帳の記録や、地主が書いた金額のメモなど、間接的な資料で補えることがあります。今後は振込に切り替え、記録を残しておくことをおすすめします。

書類がそろったら、年表を1枚作っておくと、専門家や地主に説明するときに役立ちます。先代がいつから借りていたか、地代がいつ・いくらに変わったか、建て替えや増築はいつか、更新のときに何かを払ったか、地主が代わった時期はいつか。この5点を、分かる範囲で書き出します。分からない部分は空欄のままで構いません。

書類を集めるときは、土地の登記簿で地主の名義を先に確かめてください。地主がすでに亡くなっていたり、土地が売られていたりすると、話し合う相手が変わっているためです。売却前の準備全般は売却前の準備のページにまとめています。

Q4. 地上権と賃借権では、売るときに何が違うのか

借地権には、地上権と賃借権の2種類があります。売却の自由度が大きく違うため、どちらなのかを確かめておく必要があります。

賃借権の場合、民法612条により、地主の承諾なしに借地権を第三者へ譲ると、地主から契約を解除される場合があります。借地上の建物を売るときも、建物と一緒に借地権が移るため、同じ扱いです。

地上権は、登記簿に記載があれば確認できます。登記簿に地上権の記載がなければ、賃借権として扱われるのが通常と考えられますが、契約書がない以上、どちらと判断されるかは、弁護士に確認してください。

Q5. 地主に、どう切り出せばよいのか

契約書がない借地では、地主との話し合いが、売却の成否を左右します。最初から「売りたい」とだけ伝えると、地主が身構えることがあります。まず、現状を確認したいという形で、地代の額、これまでの経緯、建物の扱いを確かめるほうが、話が進みやすくなります。

話し合いがまとまりそうなら、その内容を書面に残します。地代の額、契約期間、借地権の譲渡を承諾することなどを、覚書や承諾書として作っておくと、買主も、買主が使う金融機関も、安心して判断できます。契約書を今から作る場合は、条件が現状より不利に変わらないかを確認してから署名してください。

承諾料（譲渡を承諾してもらうために地主へ払う金銭）には、決まった計算式がありません。借地権の価格や地域の慣行を手がかりに、当事者で話し合って決めるのが一般的です。話し合いがつかず借地非訟になった場合は、裁判所が鑑定委員会の意見を踏まえて、金額を判断します。地主は、誰が新しい借地人になるのか、地代を払い続けられるのか、建物をどう使うのかを気にします。買主の情報を整理しておくと、話がしやすくなります。

売却先は、大きく3つに分かれます。地主に買い取ってもらう（底地とあわせて整理する）、第三者に売る（地主の承諾と承諾料が必要）、借地権付き建物の買取に対応する会社に現状のまま売る、の3つです。買取は、契約書がない場合の確認作業も含めて、会社が相談に応じる形になります。流れは訳アリ物件の売却の流れのページで説明しています。

Q6. 地主が承諾しない、または連絡が取れない場合はどうなるのか

地主が、借地権の譲渡を承諾しないことがあります。借地借家法19条は、借地権の譲渡によって地主が不利になるおそれがないのに承諾しない場合、借地人の申立てで、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができると定めています。これが借地非訟（しゃくちひしょう）と呼ばれる手続きです。

東京地方裁判所の案内によると、手続きの中で、裁判所は鑑定委員会に、許可の可否や承諾料の額、借地権の価格などについて意見を求めます。そのうえで、当事者の主張を聞いて、決定を出します。時間と手間がかかるため、まず話し合いでの解決を探り、それが難しい場合に弁護士へ相談する流れが現実的です。

地代を受け取ってもらえない場合は、法務局に地代を供託する方法があります。払っていないと見られると、契約解除の理由にされるおそれがあるため、受け取りを拒まれたときは、記録を残しながら供託を検討してください。地主が亡くなって相続人が複数いる場合は、全員の窓口を整理するだけでも時間がかかります。相続人が複数いる場合のページも参考にしてください。

借地の問題は、放置するほど関係者が増えて整理しにくくなります。放置したときのリスクは空き家・訳アリ物件を放置するリスクのページに書いています。

契約書がない借地を売る前に、先に確かめたい3つの記録

契約書がない借地は、記録をそろえるほど、売却の選択肢が広がります。売ると決める前に、次の3点を確かめておくと、地主や専門家に相談するときの話が早くなります。

• 地代を、いつから、いくら払ってきたかを、領収書・通帳で説明できる
• 建物の登記簿と、土地の登記簿の名義を確認し、相続登記が済んでいる
• 地主（またはその相続人）の連絡先と、これまでの話し合いの記録がある

相続した借地の手続き全体は相続の流れのページで、個別の相談は訳アリ物件の無料相談会で受け付けています。

参考資料（2026年10月確認）

• e-Gov法令検索：借地借家法（2条・3条・10条・11条・19条）
• e-Gov法令検索：民法（593条・597条・612条）
• 東京地方裁判所：借地非訟とは
• 国税庁：No.4552 親の土地に子供が家を建てたとき