借地の古い家を地主に返したい｜更地返還・買取・売却の選び方
この記事の要点
- 期間の途中に借地人が一方的に契約をやめられるかは、契約書に解約できる定めがあるかどうかで決まる
- 地主が合意すれば、期間の途中でも合意解約で返すことができ、更新時期が近ければ期間満了で終わらせる方法もある
- 借地借家法第13条の建物買取請求権が使えるのは、期間が満了して契約の更新がない場合に限られる
- 更地で返すと解体費が自己負担になることが多いため、返す前に現状のまま売った場合の査定と比べる
こんな方に読んでほしい記事です
- 借地に建つ古い家を相続した、または長く住んできたが、もう住まず持て余している
- 地代や固定資産税を払い続けるのが負担で、地主に返したいと考えている
- 返すと取り壊し費用がかかるのでは、と不安で地主に連絡できていない
借地の古い家を地主に返すには、契約の期間と地主の考え方によって、できることが変わります。期間の途中でも、地主と合意できれば返すことは可能です。一方、期間の途中に借地人から一方的に契約をやめられるかは、契約書の内容次第になります。
この記事では、「返したい」と思ったときに浮かぶ疑問を、質問の形で順に整理します。更地にして返すだけが道ではなく、地主に買い取ってもらう、第三者に売る、といった選択肢もあります。返す前にそれぞれを比べておくと、数十万円から数百万円の差が出ることがあります。
Q. 古い家を「返したい」と地主に伝えるだけで、返せる？
借地契約には期間があり、期間の途中で借地人が一方的にやめられるとは限りません。民法では、期間の定めがある賃貸借でも、当事者の一方がそのあいだに解約できる権利を契約で決めていた場合に限って、途中で解約できるとされています。借地契約書に「借地人はいつでも解約できる」といった定めがあるかを、まず確認してください。
定めがない場合でも、地主が応じてくれれば、話し合いで契約を終わらせる合意解約ができます。地主にとって、借地人が出ていけば土地が自由に使えるため、返却に応じてくれる場合は少なくありません。ただし、条件は地主との交渉で決まります。
契約期間が終わるタイミングであれば、話はもっと単純です。借地借家法では、期間が満了しても借地人が更新を望む場合、地主が更新を拒むには正当な事由が必要です。反対に借地人が更新を求めなければ、契約は期間満了で終わります。更新の時期が近いなら、そこを区切りにするのが一番進めやすい方法です。
地代の滞納は、先に解消しておく
地代を滞納していると、地主から契約の解除を求められ、交渉で不利になるおそれがあります。返す話を持ちかける前に、未払いの地代があれば精算しておいてください。
Q. 更地にして返すとき、取り壊し費用は誰が負担する？
契約が終わったとき、借地人が建物を取り壊して更地にして返すのが原則です。契約書にも「契約終了時は建物を収去して土地を明け渡す」といった定めが入っていることが多く、取り壊し費用は借地人の負担になるのが一般的です。
費用は建物の構造、広さ、前面道路の幅、隣家との距離で大きく変わります。下町の路地の奥にある家では、重機が入らず手作業の解体になり、費用が上がる傾向があります。複数の解体業者から見積もりを取り、アスベストの有無も確かめてください。
取り壊しが終わったら、建物の滅失登記（建物がなくなったことを登記簿に反映する手続き）を、取り壊しの日から1か月以内に申請する必要があります。この手続きは借地人の義務で、司法書士や土地家屋調査士に依頼することもできます。
国税庁の説明では、建物の取壊し費用は、売却に直接かかった費用として譲渡費用に含められる場合があります。借地権を売却して利益が出るときは、税額を小さくする方向に働きますが、返すだけで売却益がない場合は影響しません。税務の扱いは、税理士に確認してください。
Q. 返す前に、地主に「買ってもらえないか」を聞く価値はある？
あります。借地権は、地主の土地の一部を使える権利として、財産の価値を持つ場合があるからです。何も交渉せずに無償で返してしまうと、本来受け取れたかもしれない金額を手放すことになります。
国税庁の路線価図には、借地権割合という区分（A〜Gで30%〜90%）が示されています。ただし、これは相続税や贈与税の計算に使う数字で、実際の売買価格や地主との合意額をそのまま決めるものではありません。地代の額、残りの契約期間、建物の傷み具合、地主が土地をどう使いたいかで、実際の価格は大きく変わります。
建物が古く、取り壊しの費用がかかる場合は、その分だけ借地権の価値が下がる、または価値が付かないことも珍しくありません。地主に買い取ってもらえる場合も、取り壊し費用を差し引いた額での合意になることがあります。
返す・売る・買い取ってもらう
| 更地で返す | 地主に買取 | 第三者に売る | |
|---|---|---|---|
| 地主の承諾 | 合意が必要 | 地主が相手 | 承諾が必要 |
| 費用 | 解体費がかかる | 現状のままが多い | 承諾料が出る場合あり |
| 手元に残る | 基本はゼロ | 交渉で決まる | 価格次第 |
※一般的な傾向です。契約の内容と地主の考え方で結果は変わります。
第三者に売る場合は、借地借家法の規定に沿って地主の承諾が要ります。地主が承諾しないときの手続きや承諾料の考え方は、借地権付き建物の売却のコラムで詳しく書いています。
Q. 契約の期間が満了するとき、建物を買い取ってもらえる？
借地借家法第13条には、建物買取請求権という権利があります。借地権の存続期間が満了した場合に、契約の更新がないとき、借地人は地主に対して、建物を時価で買い取るよう請求できる、という定めです。
この権利が使えるのは、期間が満了して更新がない場合に限られます。期間の途中で返したい場合や、地代の滞納などで契約が解除された場合には、基本的に使えません。また、買い取り価格は建物の「時価」で、古い家では小さな額になることが多く、この請求権だけで十分な金額を期待するのは現実的ではありません。
とはいえ、地主にとって、この請求権の存在は交渉の材料の一つです。更新時期が近いときは、地主に更新しない意向を伝える際に、建物の扱いを一緒に話し合っておくと、取り壊し費用の負担を巡る行き違いを減らせます。
Q. 地主が「受け取らない」と言ったら、どうなる？
地主が合意解約に応じず、契約期間も残っている場合、借地人は地代を払い続けるしかない場面があります。ただし、返す方法が一つに限られるわけではありません。
契約の期間は、あと何年残っている？
地主が建物の買取を希望しなくても、借地権付きの建物を買う業者や投資家は存在します。この場合は、地主が譲渡に承諾することが前提で、承諾料が必要になることもあります。地主が承諾しない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟という手続きもありますが、時間と費用がかかります。
地主が自分の土地を売りたがっているなら、借地人が土地(底地)を買い取って完全な所有権にし、建物と土地を一緒に売る方法もあります。この場合は資金が必要になるため、買取業者が底地と借地権をまとめて扱えるかを、先に相談しておくと進めやすくなります。
Q. 売るのと返すのとで、手元に残るお金はどう違う？
次の例は、築年数が古く、解体費がかかる木造の家を、更地で返す場合と、現状のまま第三者に売る場合の違いを示した仮の数字です。実際の金額は、物件と条件で大きく変わります。
返す場合と売る場合の比較（仮）
※数字はすべて仮です。承諾料の額や有無は、地主との交渉で決まります。
この仮の例では、更地で返すと120万円の持ち出しになり、現状のまま売れれば手元に約150万円が残ります。差額は約270万円です。ただし、現状のまま売れるかどうかは、地主の承諾と買い手の有無に左右されます。
だからこそ、解体の見積もりを取る前に、売却や買取の査定も同時に取ることが大切です。どちらも見積もりが出そろえば、最も負担の少ない道が見えてきます。
借地の古い家を手放す手順
- 契約書と地代の確認期間・解約の定め・収去の定め・滞納の有無
- 建物の状態の確認登記・傷み・解体費の見積もり
- 売却・買取の査定現状のまま売った場合の額を調べる
- 地主へ相談返す・買ってもらう・売ることの承諾を相談する
- 書面で合意建物の扱い・費用の負担・引き渡しの時期を残す
Q. 相続人が複数いる場合や、名義が古いままの場合は？
借地の古い家は、祖父母や親の名義のまま、相続登記がされていないものも少なくありません。名義が故人のままでは、地主と合意しても、売買や解体の手続きが進みません。相続登記は2024年4月から義務になり、それより前の相続で未登記のものは2027年3月31日までに申請が必要です。
借地権を相続した場合の地主への連絡や承諾料の考え方は、借地権の相続のコラムで詳しくまとめています。相続人が複数いるときは相続人が複数いる場合のページ、相続の手続きの全体は相続の流れのページも参考にしてください。
借地の古い家は、返す前に査定だけでも承ります
MAIVERSEは中央区・墨田区・江戸川区・台東区・江東区の城東エリアに特化した買取会社です。宅地建物取引士が直接ご相談に対応し、借地契約書と地代の記録の確認から、現状のまま買い取れるかどうかの検討まで担当します。相続した空き家の売却では、遺産分割協議から相続登記・売却完了までの手続き費用を当社が全額負担し、弁護士・司法書士・税理士とも連携しています。
借地の古い家を手放す前に、地主へ連絡する前にそろえたい3つ
地主に最初に連絡するときは、準備ができているかで話の進み方が変わります。次の3つは、連絡の前にそろえておくと役に立ちます。
- 01借地契約書と地代の領収書期間、解約の定め、収去の定め、地代の額と滞納の有無を確かめる
- 02建物の登記事項証明書名義が誰か、相続登記が済んでいるか、未登記の増築がないかを確かめる
- 03解体と売却の両方の見積もり更地で返す費用と、現状のまま売る額を比べる材料にする
この3つを持って地主に相談すれば、「返したい」と言うだけの場面より、具体的な話がしやすくなります。売却と返却のどちらが有利か迷うときは、訳アリ物件の売却の流れのページで全体像を確認し、訳アリ物件の無料相談会でご相談ください。
参考資料（2026年10月確認）
よくある質問
- Q借地の契約書が見当たりません。それでも地主に返すことはできますか？
- A契約書がなくても、地主と合意すれば返すことはできます。ただし、期間や収去の定めが確認できないと交渉が進めにくいため、地代の領収書や過去のやりとりを探し、地主側の控えを見せてもらってください。
- Q借地の古い家を解体したあと、地代は払い続けることになりますか？
- A更地にしても、契約が終わるまで地代は払う必要があります。解体と同時に契約の終了日を地主と書面で決めておかないと、地代の支払いが続くおそれがあります。
- Q地代を滞納したまま、古い家を返したいと言っても大丈夫ですか？
- A滞納があると、地主から契約を解除されるおそれがあり、交渉で不利になります。返す話を始める前に、分かる範囲で精算しておくと話が進めやすくなります。
- Q借地権の価値は、路線価図の借地権割合で決まりますか？
- A路線価図の借地権割合は、相続税や贈与税の計算のための区分で、実際の売買価格を決めるものではありません。実際の価格は、地代の額、残りの契約期間、建物の状態、地主の考え方で大きく変わります。
- Q借地の古い家を、土地ごと買い取ってもらうことはできますか？
- A借地人が地主から底地を買い取り、完全な所有権にして建物と土地を一緒に売る方法はあります。底地を買う資金が必要になるため、買取業者が借地権と底地をまとめて扱えるかを先に相談してください。
